お住まい探しはじめると、不動産会社によって仲介手数料の金額に差があることに気付きませんか？扱う商品（物件）は同じなのに不思議ですよね。

仲介手数料の仕組みや必要性については、お客様側からは見えにくい部分ですので、なぜ仲介手数料を払わないといけないのか不満に思う方もいらっしゃるかと思います。この記事を読んでいただいて仲介手数料の理解を深めていただけますと幸いです。

売買における仲介手数料とは

不動産会社は、仲介手数料で利益を得ています。そして、完全後払いの報酬システム。成約して初めて仲介手数料が発生します。

たとえば、不動産を売却するとき、不動産会社に仲介業務を依頼して買い手を探してもらったとします。そして、無事成約となったら不動産会社の報酬として支払うのが仲介手数料です。成功報酬なので、成約前に前払いで仲介手数料を支払うことはありません。

成功報酬といっても、具体的に何をしているのか気になりますよね。

不動産会社の集客能力や営業能力によっても異なりますが、多くの不動産会社は、物件の販売開始から成約に至るまで様々な販売活動をしています。

たとえば、不動産情報サイトへの掲載、掲載前の物件の撮影、広告の制作、ポスティング、購入希望者に物件案内などです。さらには、売主と買主の橋渡し役も行います。双方の契約条件の調整、売買契約書類の作成、売買契約から引き渡しまでの事務手続きやスケジュール調整なども行います。

これらの販売活動には、多くの人的コスト、金銭的コストがかかっていて、売買が成立してはじめて成功報酬として仲介手数料が支払われます。お客様側からは見えにくい部分ではありますが、売却の場合はいち早く買い手がつくように、マイホームをお探しの場合には希望に合った物件が見つかるように、不動産会社では様々な活動を行っています。

仲介手数料の相場と計算方法

仲介手数料は、いくらに設定しても自由というわけではなく、法律で上限額が定められています。ここでは、仲介手数料の相場と計算方法を解説します。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。

不動産会社に支払う仲介手数料の上限は、下記のように定められています。

ただし、法律で定められているのはあくまでも上限額で、下限額については定められていません。つまり、上限額以下であれば不動産会社が仲介手数料の金額を自由に決めることができるということです。そのため、不動産会社の中には、仲介手数料を半額、または無料にしてお得さを演出することもあります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、売買価格（税込）によって算出できる速算式があります。売買価格が4,000万円を例として実際に計算してみましょう。

売買価格は400万円超なので、「仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式を使います。

4,000万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝138万6,000円

仲介手数料は138万6,000円ということになります。

仲介手数料がすぐ分かるよう、下記に早見表をご用意しました。ぜひ参考にしてください。

仲介手数料の早見表（消費税10%）

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料はいつ不動産会社に支払うのでしょうか？支払うタイミングや支払い方法についても解説します。

不動産売買は、大きくいうと下記のような流れで進みます。

1.購入申し込み

2.重説の説明を受ける

3.売買契約を結ぶ（仲介手数料50％支払う）

4.住宅ローン本審査

5.引渡し（仲介手数料50％支払う）

先述したとおり、仲介手数料は成功報酬ですので、成約前に請求されることはありません。

最初に仲介手数料を支払うのは「3.売買契約を結ぶ」ときです。売買契約では「重要事項説明書」と「売買契約書」の読み合わせと署名・捺印、売主への手付金の支払いを行います。このときに、不動産仲介会社に対して仲介手数料の50%を支払います。

そして売買契約後、住宅ローンの手続きを行い、引き渡し完了時に仲介手数料残りの50％を支払います。

支払い方法は、振込やクレジットカード払い、分割払いにも対応している不動産会社もありますが、現金払いが一般的です。ただ、仲介手数料は高額なので持ち歩くのが不安な方もいらっしゃいます。その場合は不動産会社に相談して振込で対応してもらいましょう。

「仲介手数料無料」のからくり

不動産会社の中には、仲介手数料が半額、または無料と謳っている会社があります。お客様からすれば、「払わなくてもいいのであれば払いたくない」と考えるのは普通のことです。

しかし、一見お得に見える仲介手数料無料には落とし穴があります。

そもそも、仲介手数料は法律で上限が決められているだけなので、上限以下であれば仲介手数料をいくらにするかは不動産会社の自由です。そのため、無料にするという選択ももちろんあるわけですが、収入源である仲介手数料を無料にしたらどのように不動産会社の利益はどうなるのか不思議に思いませんか？

実はこれには不動産会社の裏事情、からくりがあるのです。

不動産業界において、売主または買主どちらかの仲介手数料を無料にすることを「片手取引」、両方から仲介手数料をもらうことを「両手取引」といいます。

当然、両方から仲介手数料をもらったほうが儲かります。それなのになぜ片方を無料にするのかというと、売買契約を早期にまとめる狙いがあります。

仲介手数料無料にして契約を早々にまとめてしまえば、買主側からは「仲介手数料が無料だった」と喜ばれ、売主側からも「早く売却してくれた」という高評価を得ることができます。近年ではネットでの口コミを重視する方も多いため、このような高評価を拡散してもらうことで、次のお客様を呼び寄せることが期待できるのです。

「仲介手数料が無料になるのならこのような裏事情はどうでもいい」という方もいらっしゃるかもしれません。しかし、不動産会社の中には、仲介手数料無料にする代わりに物件価格を上乗せしたり、不要なサービス料を請求したり、強引に契約を迫ったりする所も存在します。

最も多く恐ろしいケースとしては、仲介会社から、仲介手数料が０円=お客さまではないと判断され、売主がふｄ

もちろん、手数料無料を謳っている不動産会社のすべてがそうだとは限りませんが、こういったリスクもあるということも把握しておきましょう。

まとめ

仲介手数料の金額だけで判断せず、“中身”で不動産会社を選ぶことが大切

記事内で解説したとおり、仲介手数料が安ければお得、というわけでもありません。仲介手数料無料という謳い文句にひかれて契約してしまうと、結果的に損をしてしまうこともあります。不動産会社を選ぶ上で大切なのは、その会社に売却やお住まい探しをスムーズに進めるための集客能力や営業能力があるかどうかです。仲介手数料は確かに高額ですが、安い高いだけで判断せず、信頼できる不動産会社を選んでくださいね。